オフィスビルは、快適な職場環境の提供が必要であり、そこで働く方にとっては一日の大半を過ごす場所であります。
アクア宮崎ビルは、各種マネージメントを株式会社アセットへ委託、総合的な管理をお願い致しております。それらは、共用施設の清掃などの日常的なメンテナンスはもちろん、設備の保守やテナント様からの作業依頼など多岐にわたっています。窓口を一本化することによって、テナント様にとってより良い職場環境の提供が可能です。
ビル管理・運営に関する総括計画。実施状況、作業品質およびコスト評価に基づき、契約の趣旨に沿った管理運営が実現されるよう管理運営方針を総合的に調整する業務。
| 管理企画業務 | 建物建物の維持管理・警備及び衛生環境の保持に関する計画（管理計画）に沿って、外注業者の選定を行い、実施状況を把握し、外注業者の作業品質およびコストの評価を行う。 毎事業年度開始前に、当該年度にかかる委託業務実施計画書を作成・報告する。 毎事業年度開始後に、当該年度にかかる委託業務実施報告書を作成する。 |
|---|---|
| 渉外業務 | テナント様からの要望、相談等への対応で、具体的には緒官公庁等への届け出務の代行ならびに渉外記録の作成・保存。 オーナーの要請に対して委託業務にかかる紛争に関し、弁護士に依頼して法的手続きを進めるなど解決を図る。 |
| 利用者管理業務 | 管理細則を作成・実施し、賃貸人等による有害行為に対して対処する。 物件の広告・看板・掲示板にかかる管理および監督業務を行う。 |
| 清掃衛生業務 | 1. 共用部分の清掃（※トイレは共用部分にあります。ですので、当然トイレ清掃も管理業務に含まれます。） 2. 飲料水検査および排水の管理 3. 廃棄物の適正処理官 4. 公庁への届け出書類作成・講習会参加 5. 廃棄物管理責任者選任 |
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| 設備管理業務 （ビル管理法に基づいた管理体制） |
1. 設備の運転保守 2. 設備機材についての報告書の作成及び保管 3. テナント様からの苦情・作業依頼・提案等に対する対応。 4. 設備機器の定期点検立会および業者報告書確認・報告 5. 設備機器の検診作成補佐および作成・報告 6. 物件にかかる緊急事態に対応するための措置 |
| 防災業務（保安） | 1. 物件にかかる消防計画・防災計画の作成補佐。 2. テナント様の受注業者等の入出館管理。 |
| 保全管理業務 | 物件の機能について、定期的に調査し、必要な修繕計画を立案、実施する。 |
| コスト削減業務 | 物件の管理にかかる外注費用等の節減について、調査・検討・実施・提案をする。 |
ビルマネジメントは、一般的にはオフィスビルなどのオーナーに代わって、建築物に関する管理・運営の業務を行うものです。
一般的なビルメンテナンスと異なる点は、ビルメンテナンスが清掃、警備、設備管理などの直接的な労働力の提供業務を指すのに対し、ビルマネジメントはそれらの業務を統括するとともに、営業、経理・事務、対外交渉、収益の確保などといった施設運営のための包括的なオーナー業務の代行を範囲とします。
ビル管理・運営に関する総括計画。実施状況、作業品質およびコスト評価に基づき、契約の趣旨に沿った管理運営が実現されるよう管理運営方針を総合的に調整する業務。
リーシングマネージメントの概要
| 賃貸企画業務 | 1. 必要な調査および情報収集を行い、適切な賃貸条件を立案する。 |
|---|---|
| テナント様誘致業務 | 1. 営業パンフレットなど営業活動に必要な準備資料の作成・準備。 2. 代理または媒介委託契約の締結について、アドバイスする。 3. 入居ご希望のお客様について、入手可能な資料の範囲内において業務内容・財務状況等を調査し、 契約締結の可否審査を行う。 4. 賃貸人誘致業務に関し、その進捗状況を管理する。 |
| 契約管理業務 | 1. 入居ご希望のお客様からの申込書の受領・予約契約書の作成・賃貸借契約書に係る特約条項の検討・ 賃貸借契約の締結に関し、適切に対処する。 2. テナント様と賃貸借契約面積の増減に関する交渉の窓口となる。 3. 重要事項説明書の作成および重要事項の説明が適切に行われるよう宅地建物取引業者を指導する。 4. 管理細則（館内細則）等をテナント様に説明し、周知を図る。 5. 賃貸借契約の更新または、再契約に関し、賃貸条件等について調査し適切に処理する。 また契約手続きについてアドバイスする。 6. 賃貸借契約の解約に関し窓口となりその対応を行う。また必要に応じて適切な対抗措置をとる。 |
| 賃借人との交渉 | 1. 賃料改定に関し適切に調査し、テナント様と交渉のための助力を行う。 2. 賃貸借契約に関する賃借人の違反について、是正・催告・契約解除の通告・立ち退きの要求に関し、 必要な措置について助力する。 |
| 入退室関連業務 | 1. テナント様に対し管理細則の周知を図り、設備機器等の取り扱いについて説明し、誘導する。 2. 入退去に伴う引っ越しの調整を行う。 3. 入退去時の内装工事等に係る調整を行い、また立会う。 4. 賃貸借契約終了に伴う現状復旧工事に係る調整および立会い。 |
ビルの中・長期的な視点で、ビルの資産価値を上げる（下げない）ための業務です。こういった案件に関しても管理会社の窓口を一本化し、よりよいビルの運営を目指します。
※建設現場におけるコンストラクションマネジメントとは異なります。（脚注参照）
| 長期改修修繕計画作成業務 | 1. 物件に係る機能の劣化状況を調査しオーナーと協議、そして長期改修修繕計画を作成して、必要に応じてオーナーへ提出。 |
|---|---|
| 中規模改修修繕工事の実施業務 | 1. 大中規模の改修修繕工事の計画をビルオーナーと協議の上作成。 2. 大中規模の改修修繕工事について、設計者の測定・施工業者の選定・工事請負契約の締結・工事に関する重要事項の決定・ 工事完了検査および引き渡しの重量に関し、オーナーに助言し助力。 3. 工事に関する調整そのほか工事を円滑に実施資するために必要な業務を行う。 |
| 渉外業務 | 1. 改修修繕工事に係る賃借人・近隣住民等に対する事前説明や、工事期間中の苦情処理等の対応を行う。 2. 官公庁等への届け出事務代行に関する業務を行う。 |
＜脚注＞
建設現場で指すコンストラクションマネジメントは、アメリカで確立した建築プロジェクト実施方式で、プロジェクトの工期遅延、予算超過などを防止するため、マネジメントを専門に行うCMr（コンストラクション・マネジャー）が、発注者、設計者と一体となってプロジェクトの全般を運営管理する、といった現場管理の方法です。
この方式が確立された背景には、職能分化や機能分散が進んでしまい、個々の調整を進めることよりも、プロジェクト全体を統合的にマネジメントすることが必要とされ、さらには、コンプライアンスや情報公開などの認識が社会的に進むにつれ、建設プロジェクトにおいても、より透明性を高める発注者ニーズが高まってきたという事情があります。
そのため、「設計者」や「施工者」といった従来の利害関係者がプロジェクト全体をマネジメントするのではなく、第三者性を持つ（＝中立性を持つ）専門職がその役割を担うことが求められるようになってきました。この専門職がコンストラクションマネジャーであり、CMrが参加してプロジェクトを実施する方式がコンストラクションマネジメント方式と呼ばれます。
